Le Parlement a voté la ratification du décret-loi n° 3/2023 relatif aux mesures concernant les hébergements touristiques. Cette restriction vise à faciliter l'accès au logement, mais l'expropriation de ces biens immobiliers pourrait avoir de graves répercussions sur l'environnement.

Selon l'Idescat, en 2022, il y avait 2 961 résidences secondaires dans la commune de Pals, qui représentent 74,221 % de l'ensemble des logements existants dans la commune, et qui sont pour la plupart situés à 7 km du village, dans des lotissements proches de la plage, dépourvus de services et de transports publics, et avec un marché de l'emploi limité et saisonnier, des conditions qui rendent ces logements inadaptés à une résidence permanente.

À l'heure actuelle, l'Idescat peut accéder à distance aux relevés de consommation électrique réels de chaque foyer, et il est apparu que, bien que la commune ait récemment connu une légère reprise démographique, il y a toujours 981 logements sont inoccupés toute l'année (jamais utilisés) et 771 autres ne sont utilisés que très peu ou de manière sporadique.. La plupart des petites communes de Catalogne connaissent depuis des décennies un déclin démographique, accompagné d'un vieillissement progressif de la population, dû à la faiblesse des taux de natalité et au fait que les jeunes sont contraints de s'installer dans des communes plus importantes offrant de meilleures perspectives d'emploi et opportunités. D'autre part, il n'existe actuellement aucun logement social destiné aux jeunes, et aucun projet de construction n'est prévu dans la commune pour les années à venir, comme c'est le cas dans la plupart des petites communes.

Parmi toutes ces résidences secondaires, seules 1 362 sont titulaires d'une licence d'hébergement touristique (HUT), bien qu'il existe des licences qui n'ont jamais été utilisées.

U186,66% des gîtes ruraux de Catalogne appartiennent à des particuliers, qui combinent la location touristique avec l'utilisation du bien comme résidence secondaire pour leurs propres vacances, et Seuls 13,341 % des propriétaires possèdent plus d'une résidence secondaire.. En effet, la plupart des propriétaires de résidences secondaires en Catalogne achètent leur résidence secondaire dans des communes touristiques des Pyrénées et de la côte pour l'utiliser de manière sporadique pendant leurs vacances, et la mettent en location le reste du temps., C'est pourquoi les propriétaires ne sont pas de grands bailleurs et n'ont pas non plus la capacité réelle d'exercer une influence spéculative sur le prix ou l'offre de logements principaux., car il s'agit pour la plupart de résidences secondaires qui ne seront en aucun cas louées de manière permanente.

La location saisonnière d'une résidence secondaire renforce la fréquence d'utilisation de ces logements, ce qui stimule l'économie locale et permet de désaisonnaliser leur utilisation, Elle améliore la viabilité des commerces, restaurants et autres services locaux dans les villages, tout en réduisant la saisonnalité des emplois locaux, ainsi que celle des entreprises spécialisées qui gèrent, rénovent ou entretiennent ces propriétés, et d'améliorer considérablement le recouvrement des taxes municipales telles que la taxe de séjour, alors que la plupart des résidences secondaires sans cette licence sont vides ou n'utilisées par leur propriétaire qu'avec une très faible intensité ou de manière sporadique, ou sont simplement louées à la journée en dehors du cadre légal.

Actuellement, 50% de la taxe touristique totale perçue sur les séjours dans des hébergements touristiques d'une commune sont reversés aux mairies, ce qui représente un avantage certain, en particulier pour les petites communes, tandis que les 50% restants sont affectés à des projets de la Generalitat. Mais selon la loi 5/2017, Cette taxe a été instaurée pour “pour promouvoir le tourisme durable et la qualité, ainsi que la protection, la préservation, la restauration et la mise en valeur des ressources touristiques et le développement des infrastructures liées au tourisme. C'est pourquoi, Diverses entités demandent à la Generalitat d'affecter son budget 50% à la protection. de la principale ressource touristique de ces communes côtières, qui constituent les derniers espaces naturels, par l'intermédiaire de l'organisme de protection du littoral., conformément à la loi n° 8/2020 relative au littoral.

Impact environnemental du décret-loi

Le 7 novembre, le Parlement a voté en faveur de la ratification du Décret-loi n° 3/2023, concernant des mesures d'urgence relatives à l'hébergement touristique. Avec ce règlement, 264 communes de Catalogne, comme Pals Ils seront contraints de fermer leurs établissements d'hébergement touristique d'ici cinq ans, soit avant le 7 novembre 2028. Un appel d'offres devrait être lancé, garantissant une participation publique concurrentielle et donnant la priorité au plus offrant, ce qui réduira l'offre légale actuelle en matière d'hébergement touristique. ce qui dépasse le ratio de 10 locations touristiques pour 100 habitants. Dans le cas de Pals, cela représente la révocation de la majorité des licences (passant de 1 342 à 254), réduisant le nombre total de lits de 7 481 à 1 395, soit plus de 6 000 lits d'hébergement touristique. Cela pourrait entraîner une augmentation de l'arbitraire lors de la prise de décision concernant l'octroi, le renouvellement ou la révocation, tous les cinq ans, des licences dans chaque commune.

Pour justifier cette réglementation, le gouvernement fait valoir qu'en limitant l'offre d'hébergements touristiques, l'accès au logement sera facilité, car bon nombre de ces biens immobiliers deviendront des résidences principales., mais ce ne sera pas le cas, car cela concerne un type de logement qui est une résidence secondaire. 

Comme nous l'avons vu, la plupart des propriétaires de résidences secondaires en Catalogne louent leur logement à titre d'investissement afin d'assurer un rendement leur permettant d'entretenir et de rénover correctement leur bien, tout en en profitant eux-mêmes quelques jours par an. Ce propriétaire ne souhaite pas louer sa résidence secondaire de manière permanente dans le cadre d'un contrat de cinq ans, car il l'utilise également pendant ses vacances. En conclusion, soit il cessera de la louer, soit il perdra les revenus nécessaires à son entretien, soit, malheureusement, il louera sa résidence secondaire en toute illégalité.

Les aménagements urbains ont déjà transformé les paysages ruraux et naturels ; par conséquent, limiter l'usage à seul le propriétaire, sans lui permettre de le louer, est d'autant plus insoutenable. D'autre part, La diminution de l'offre légale va accentuer la pression en faveur de la construction de nouveaux types de logements, ce qui créera de nouveaux besoins en matière de développement urbain..

Pour toutes ces raisons, il est important de préserver l'offre actuelle de toute forme d'hébergement touristique existante dans une commune, car toute diminution du nombre de lits sans baisse correspondante de la demande entraînera un besoin accru de construire et d'urbaniser, ce qui supprimera des espaces naturels qui, comme nous l'avons dit, constituent la principale ressource touristique d'une commune.

Selon une étude menée ces dernières années par le Dr Pablo Muñoz Gallego, professeur à l'université de Salamanque, 75,31 % sont des vacances en famille, et 53,91 % des utilisateurs de résidences secondaires en Catalogne sont catalans., 10,11 % de la Communauté de Valence, 6,61 % de l'Andalousie et la grande majorité des autres sont espagnols et français, et cette tendance est restée constante au cours des dernières années couvertes par l'étude.

La révocation de la plupart des licences de location touristique aura pour conséquence que ces familles catalanes devront partir en vacances hors de Catalogne, vers des destinations plus éloignées de leur lieu de résidence, car bon nombre d'entre elles ne sont pas disposées à opter pour d'autres types d'hébergement et se contenteront de se rendre dans d'autres destinations hors de Catalogne, ce qui entraînera une Impact économique et environnemental.

Si l'on analyse les 22 communes de la Costa Brava, En 2022, on comptait 134 346 résidences secondaires, dont 46 134 sont restées inoccupées toute l'année. et 53 073 personnes dont l'utilisation est très faible ou sporadique. Parmi toutes ces résidences secondaires, seules 36 777 sont autorisées à être exploitées comme locations touristiques ; or, comme nous l'avons vu, 86 661 d'entre elles appartiennent à des particuliers (31 871 HUT), qui utilisent leur résidence secondaire pendant quelques jours de vacances et la louent le reste du temps. La réglementation prévoit des réductions différenciées pour les communes touristiques, jusqu'à 17 000 logements (88 306 lits), dont les baux devront être résiliés sans indemnisation par les municipalités, simplement en les laissant temporairement inoccupés pendant cinq ans.

Dans de nombreuses communes de la Costa Brava, cela se traduira par une perte comprise entre 50 % et 85 % de l'offre actuelle – précisément celles qui comptent la population la plus faible et la demande la plus réduite en logements permanents, et qui présentent la plus forte proportion de résidences secondaires qui n'entreront pas sur le marché de la location à long terme : Roses perdra 62% (2 933 HUT), Castelló d'Empúries 68% (2 021), L'Escala 691 TP3T (2 108), Castell-Platja d'Aro 591 TP3T (1 390), Begur 761 TP3T (1 234), Llançà 711 TP3T (1 078), Port de la Selva 84% (plus de 490), Cadaqués 71% (716), Torroella 52% (1 350) et Calonge et Sant Antoni (1 126), les communes où l'offre hôtelière est limitée. 

Tableau 1 : Logements principaux, logements vacants, logements à très faible intensité d'occupation, logements secondaires, HUT, places en HUT et évolution des HUT sur la Costa Brava (selon l'Idescat, 2021-2022)

Paradoxalement, dans les communes où le marché locatif est tendu — à savoir les zones les plus centrales ou les mieux desservies, qui offrent davantage de services publics, une forte densité de population, des opportunités d'emploi et une forte demande de logements résidentiels —, le décret autorise une augmentation du nombre de logements touristiques, tels que Blanes (2 786 logements supplémentaires), Lloret de Mar (634), Palamós (290) ou Sant Feliu de Guíxols (1 139).

vers d'autres villes plus peuplées D'autres HUT pourraient voir le jour, notamment à Gérone (10 000 HUT supplémentaires), à Figueres (4 500) ou à Barcelone (155 000).. La réalité sociale et économique ainsi que le problème du manque de logements abordables varient considérablement d'une ville à l'autre et d'un quartier ou d'une zone à l'autre ; par conséquent, on ne peut pas appliquer les mêmes mesures à toutes les communes ou à toutes les zones, car il s'agit de réalités qui ne sont pas comparables. 

D'autre part, la plupart des communes confrontées à un marché locatif tendu disposent déjà d'une réglementation municipale en la matière, comme c'est le cas pour Lloret de Mar, Castell-Platja d'Aro (2023), Gérone (2023) ou Barcelone (2005). Dans ce dernier cas, il s'agissait de la première commune où, Depuis 2005, l'ouverture de nouveaux établissements d'hébergement touristique est interdite dans le quartier de Ciutat Vella. (alors qu'il n'y a que 600 HUT en service pour une population de 105 000 habitants) De plus, depuis huit ans, dans le cadre du PEUAT, cette interdiction a été étendue au reste de la ville. C'est pourquoi le nombre de logements destinés à la location touristique n'a cessé de diminuer au cours des huit dernières années., représentant moins de 11 % du parc immobilier total.

Les répercussions sur les différents secteurs économiques de ces communes, notamment le petit commerce de détail, la restauration et les autres services, peuvent être dévastatrices, car selon diverses études, on estime que, contrairement à d’autres types d’hébergement touristique, les clients y dépensent 74,31 % des dépenses (1 969 millions d'euros) ont été consacrées à des achats et à des services tels que les commerces de proximité, les activités culturelles et sportives, la gastronomie, les excursions et les loisirs, et seulement 25,71 % des dépenses ont été consacrées au loyer.. On estime que cela pourrait signifier que, rien que sur la Costa Brava, plus de 500 000 touristes cesseront de venir chez nous et devront’licencier plus de 5 550 salariés directs et 4 900 emplois indirects sur la Costa Brava. Nous nous dirigeons vers une paupérisation généralisée et la fermeture de nombreuses entreprises.

Selon une étude publiée par Federatur, il y a 26 291 salariés directs et 25 500 salariés indirects dans ce secteur, où les contrats deviendront précaires en vertu de cette réglementation, les licences devant être renouvelées tous les cinq ans. Des milliers de licenciements sont attendus dans toute la Catalogne et 80 000 petits propriétaires entraînera la fermeture de cette activité sans aucune compensation, ce qui aura un impact considérable et entraînera une dégradation de la qualité de l'offre. Il faut s'attendre à une baisse de la qualité et de la professionnalisation de ce type d'hébergement, qui représente 46,431 % de l'offre totale de places en Catalogne, et à une détérioration finale due à un manque de réinvestissement et à la précarité de l'activité.

Politiques du logement sur la Costa Brava

Si l'on examine l'urbanisme de la commune de Pals, la construction de près de 700 nouveaux logements dans les années à venir, Mais, comme c'est le cas dans la plupart des communes, bon nombre de ces logements seront situés dans de nouveaux lotissements dépourvus de transports publics, loin du centre-ville et des services publics, ce qui aura un impact sur les derniers habitats d'intérêt communautaire de la commune, qui constituent son principal attrait. Aucune activité économique n'est non plus prévue à proximité des nouveaux lotissements pour retenir ou attirer des résidents permanents, hormis la création de deux nouveaux hôtels saisonniers situés aux Jonquers et à la Pineda del Vaixell.

La question de l'offre de logements abordables nécessite une volonté politique et des changements structurels dans l'aménagement urbain, afin que la Generalitat n'autorise pas la construction dans des zones éloignées des principaux centres urbains ou des services publics (écoles, centres de santé, installations sportives, maisons de retraite, centres polyvalents, transports publics, etc.), des commerces de première nécessité (pharmacies, magasins d'alimentation, etc.) ou une absence d'activité économique susceptible de générer des opportunités d'emploi tout au long de l'année (commerce de détail, industrie, bureaux, etc.), enfreignant ainsi le Loi n° 9/2003 sur la mobilité et loi n° 2/2002 sur l'urbanisme. 

De plus, la Generalitat et les municipalités doivent promouvoir le logement social conformément à l'obligation de 30 % prévue par la loi sur l'urbanisme, et pourraient également l'intégrer dans les réserves foncières obtenues grâce à la taxe d'aménagement urbain de 15 %. Par exemple, en 2022, dans la province de Barcelone, 50 % des logements sociaux ont été perdus, alors que Dans les 22 communes de la côte de Gérone, les plans d'urbanisme prévoient toujours la construction de 40 000 nouveaux logements, dont la plupart sont situés dans des zones naturelles éloignées des centres urbains, où il n'est pas viable d'y établir une résidence principale et qui, par conséquent, seront des résidences secondaires qu'en vertu de ce règlement, ils ne peuvent être loués à des fins touristiques.. 

Ce décret-loi Cela ne résoudra pas le problème de la pénurie de logements et entraînera l'appauvrissement des communes, la détérioration du parc immobilier existant et un impact environnemental considérable, en raison de la nécessité de construire de nouveaux types d'hébergements touristiques pour remplacer l'offre actuelle, ainsi qu'un recul significatif du tourisme familial et local.

Date de création de l'article : 12/12/2023.

Nous ne baissons pas la garde

Nous avons besoin de votre soutien pour continuer à défendre la plage de Pals et à sensibiliser le public aux différentes menaces qui pèsent sur elle.

Cet article vous a plu ? Restez informé grâce à notre newsletter : inscrivez-vous. ici.