El Parlamento de Cataluña ha aprobado el ploémico Decreto ley 3/2023 contra las viviendas de uso turístico. La limitación pretende favorecer el acceso a la vivienda, pero la expropiación de estas licencias puede tener graves impactos ambientales.

Según datos del Idescat y del INE, en el 2022 había 2.961 viviendas secundarias en el municipio de Pals, que representan el 74,22% de toda la vivienda existente en el municipio, y se encuentran en su mayoría a 7 km del pueblo en urbanizaciones cercanas a la playa, sin servicios ni transporte público, y con una oferta de puestos de trabajo reducida y estacional, condiciones que hacen que estas viviendas no puedan convertirse en residencias habituales.

Actualmente el Idescat y el INE pueden acceder a la lectura de los consumos reales de electricidad de cada una de las viviendas de forma remota, y se ha podido comprobar que, aunque últimamente el municipio ha experimentado una ligera recuperación demográfica, todavía quedan 981 viviendas vacías todo el año (no se utilizan ningún día) y otras 771 tienen un uso muy bajo o esporádico. La mayoría de los municipios pequeños que hay en Cataluña, vienen de décadas de decrecimiento de su población, con un envejecimiento gradual, como consecuencia de una baja natalidad, y debido a que los jóvenes se ven obligados a irse a vivir a otros municipios más grandes, con mejores mejores ofertas de trabajo y oportunidades. Por otra parte, en estos momentos no hay vivienda de protección destinada a la gente joven, y no hay previsión de que la construyan en los próximos años en el municipio, como ocurre en la mayoría de pequeños municipios.

De todas estas viviendas secundarias, sólo 1.362 tienen licencia de vivienda de uso turístico (VUTs), aunque existen licencias que nunca se han utilizado.

Uciento ochenta y seis punto sesenta y seis% de las VUTs en Cataluña son de propietarios individuales, que contabilizan el alquiler turístico con la utilización de esta vivienda como segunda residencia para sus propias vacaciones, y sólo un 13,34% de los propietarios dispone de más de una vivienda turística. Esto es así porque la mayoría de propietarios de HUTs en Cataluña compran su segunda residencia en municipios turísticos del Pirineo y el litoral para utilizarla esporádicamente para sus vacaciones, y el resto del tiempo, la aprovechan para alquilar, de ahí que los propietarios no sean grandes tenedores, ni tengan capacidad real de ejercer un efecto especulativo sobre el precio u oferta de la vivienda habitual, porque en su mayoría son segundas residencias que en ningún caso pasarán al alquiler permanente.

El alquiler turístico de la segunda residencia aumenta la intensidad de uso de las viviendas secundarias, ayudando a la economía local, desestacionalizando la temporalidad de su uso, y mejorando la supervivencia del comercio de proximidad, la restauración y otros servicios en los pueblos, reduciendo también la temporalidad de los puestos de trabajo locales, así como de las empresas especializadas que gestionan, rehabilitan o rehabilitan recaudación de impuestos municipales como la tasa turística, mientras que la mayoría de viviendas secundarias sin esta licencia están vacías o sólo se utilizan por el propietario con muy baja intensidad o un uso esporádico, o simplemente se alquilan por días fuera de la legalidad.

Actualmente, el 50% de toda la tasa turística que se recae de las estancias en los alojamientos turísticos de un municipio retorna a los ayuntamientos y por tanto son un claro beneficio especialmente para los municipios pequeños, mientras que el otro 50% se destina a proyectos de la Generalitat. Pero según la ley 5/2017, esta tasa se creó por "impulsar el turismo sostenible y la calidad, la protección, preservación, recuperación, la mejora de los recursos turísticos y el desarrollo de infraestructuras relacionadas con el turismo". Por este motivo, diferentes entidades reclaman que la Generalitat destine su 50% a la protección de principal recurso turístico de estos municipios en el litoral que son los últimos parajes naturales, a través del Conservatorio del Litoral, según la Ley 8/2020 del litoral.

IMPACTO AMBIENTAL DEL DECRETO LEY CONTRA LA VIVIENDA TURÍSTICA

El 7 de noviembre el Parlamento ha votado la ratificación del Decreto ley 3/2023, de medidas urgentes contra las viviendas de uso turístico. Con esta normativa, 2264 municipios en Cataluña como Pals se verán obligados a clausurar las viviendas turísticas en menos de 5 años, antes del 7 de noviembre de 2028. Se prevé convocar un concurso garantizando la concurrencia pública competitiva, priorizando al propietario que más dinero pague, reduciendo la oferta actual legal de alojamiento turístico que supere la proporción de 10 alquileres turísticos por cada 100 habitantes. En el caso de Pals, esto representa una revocación de la mayoría de licencias (de 1.342 a 254), reduciendo el 82% plazas de 7.481 a 1.395, es decir, más de 6.000 plazas de alojamiento turístico. Esto puede favorecer que aumente la arbitrariedad a la hora de decidir la concesión, renovación o revocación cada 5 años de las licencias en cada municipio y las reclamaciones patrimoniales contra los ayuntamientos y la Generalitat con previsbles indemnizaciones millonarias.

El argumento de la Generalitat y de el presidente actual Illa para justificar esta normativa, es que con la limitación de las viviendas turísticas se favorecerá el acceso a la vivienda, porque pasarán a ser residencia habitualpero no será así porque se está incidiendo sobre una tipología de vivienda que es de segunda residencia. 

Como hemos visto, la mayoría de propietarios de viviendas turísticas en Cataluña destinan su propia segunda residencia al alquiler turístico como inversión para obtener unos rendimientos que permitan realizar un buen mantenimiento y rehabilitación de esta propiedad y como uso propio durante unos días al año. Este propietario no está interesado en mantener su segunda vivienda ocupada de forma permanente con un contrato de cinco años, ya que también la utiliza para sus vacaciones. La conclusión es que le dejará de alquilar o dejará de tener los ingresos para mantenerla o, desgraciadamente, alquilará su vivienda secundaria de forma clandestina.

Los entornos construidos ya han transformado los paisajes rústicos y naturales y, por tanto, reducir el uso a que sólo lo utilice el propietario sin poder alquilarlo, es más insostenibles. Por otra parte, el hecho de que se reduzca la oferta legal, hará que aumente la presión para construir nuevas tipologías de alojamiento, creando nuevas necesidades de crecimiento urbanístico.

Por todo ello, es importante mantener la oferta actual de cualquier modalidad de alojamiento turístico existente que exista en un municipio, ya que cualquier disminución en la oferta de plazas sin disminuir la demanda comportará un incremento de la necesidad de construir y urbanizar eliminando parajes naturales que, como hemos dicho, son el principal recurso turístico de un municipio.

Según un estudio que se ha llevado a cabo por el Dr. Pablo Muñoz Gallego, Catedrático de la Universidad de Salamanca en los últimos años, el 75,3% son vacaciones en familia y el 53,9% de los usuarios de viviendas turísticas en Cataluña son catalanes, un 10,1% de la Comunidad Valenciana, un 6,6% de Andalucía y una gran mayoría del resto son españoles y franceses, y esta tendencia se ha mantenido constante en los últimos años del estudio.

El hecho de que se revoquen la mayoría de licencias de alquileres turísticos hará que estas familias catalanas tengan que ir de vacaciones fuera de Cataluña, a destinos más alejados de los lugares de residencia, ya que muchas de estas familias no están dispuestas a utilizar otros tipos de alojamiento, y sencillamente irán a otros destinos fuera de Cataluña, provocando un impacto económico y ambiental.

Si analizamos los 22 municipios de la Costa Brava, en 2022 había 134.346 viviendas de segunda residencia, de las cuales 46.134 han estado vacías todo el año y 53.073 con un uso muy bajo o esporádico. De todas estas segundas residencias, sólo 36.777 tienen habilitación para poder realizar un alquiler turístico que, como hemos visto, en el 86,66% pertenecen a propietarios individuales (31.871 VUTs), que utilizan su segunda residencia unos días para sus vacaciones y la alquilan el resto del tiempo. La normativa prevé unas reducciones desiguales por los municipios turísticos, de hasta 17.000 VUTs (88.306 plazas), licencias que los ayuntamientos tendrán que expropiar sin indemnización, por el mero hecho de dejarlas transitoriamente sin clausurar durante 5 años.

A muchos municipios de la Costa Brava les supone perder entre el 50% y 85% de la oferta actual, justo los que tienen menos población y demanda de vivienda habitual y mayor proporción de segundas residencias que no pasarán al mercado de alquiler de larga duración: Rosas perderá el 62% (2.933 VUTs), Castelló d'Empúries el 68% (2.021), L'Escala el 69% (2.108), Castell-Platja d'Aro el 59% (1.390), Bagur el 76% (1.231), Llançà 71% (1.078), POrt de la Selva el 84% (más de 490), Cadaqués el 71% (716), Torroella 52% (1.350) y Calonge y Sant Antoni (1.126), muncipios con una baja oferta hotelera. 

Tabla 1: Viviendas principales, vacías, de intensidad de uso muy bajo, viviendas no principales, HUTs, plazas de VUTs y variación de VUTs en la Costa Brava (según Idescat y según INE, 2021-2022)

Contradictoriamente, los municipios con el mercado de alquiler tensionado, que son las zonas más céntricas o bien comunicadas, con más servicios públicos, densidad de población, oferta de puestos de trabajo, atracción y demanda de vivienda habitual, el decreto permite aumentar el número de viviendas turísticas, como Blanes (2.786 VUTs más), Lloret de Mar (634), Palamós (290) o Sant Feliu de Guíxols (1.139).

En otras ciudades con más población se podrán abrir más VUTs como Gerona (10.000 VUTs más), Figueras (4.500) o Barcelona (155.000). La realidad social, económica y la problemática de falta de vivienda asequible es totalmente diferente en cada ciudad y en cada barrio o zona, por tanto, no se pueden aplicar las mismas medidas a todos los municipios o zonas porque son realidades que no son comparables. 

Por otra parte, la mayoría de municipios con el mercado de alquiler tensionado disponen ya de una normativa municipal que los regula, como el caso de Lloret de Mar, Castell-Platja d'Aro (2023), Girona (2023) o Barcelona (2005). En este último caso, fue el primer municipio donde, desde el año 2005, se prohibió la apertura de nuevas viviendas turística en Ciutat Vella (donde sólo hay 600 VUTs activos por una población de 105.000 habitantes) y, desde hace 8 años con el PEUAT, la prohibición se extendió al resto de la ciudad. Por este motivo, el número de viviendas con alquiler turístico se ha ido reduciendo de forma constante en los últimos 8 años, dejando una proporción inferior al 11 % del parque inmobiliario total.

El impacto en diferentes sectores económicos de estos municipios, especialmente en el pequeño comercio, la restauración y otros servicios, puede ser devastador, ya que según diferentes estudios se calcula que, a diferencia de otras tipologías de alojamiento turístico, los usuarios gastan un 74,3% del gasto (1.969 millones de euros) en compras y servicios como comercios de proximidad, actividades culturales y deportivas, gastronomía, excursiones y ocio, y sólo un 25,7% del gasto en alquiler. Se prevé que puede representar que sólo en la Costa Brava dejarán de visitarnos más de 500.000 turistas y debandespedir a más de 5.550 trabajadores directos y 4.900 indirectos en la Costa Brava. Nos abocamos a un empobrecimiento general y cierre de muchos negocios.

Según un estudio publicado por Federatur, existe 26.291 trabajadores directos y 25.500 indirectos en este sector, con contratos que ahora quedarán precarizados por esta normativa con licencias revocadas cada 5 años. Se prevén miles de despidos en toda Cataluña y 80.000 pequeños propietarios verán el cierre de esta actividad sin indemnización alguna, con un enorme impacto y precarización de la calidad de la oferta. Es previsible un descenso en la calidad y profesionalización de este tipo del alojamiento, que representa el 46,43% de la oferta de plazas en Cataluña, que acabará deteriorándose por falta de reinversión con una actividad precaria.

POLÍTICAS DE VIVIENDA EN LA COSTA BRAVA

Si analizamos el planeamiento urbanístico del municipio de Pals, se prevé la construcción de cerca de 700 nuevas viviendas en los próximos años, pero como ocurre en la mayoría de municipios, muchas de estas viviendas estarán ubicadas en nuevas urbanizaciones sin transporte público, alejadas del núcleo urbano y de los servicios públicos, afectando a los últimos hábitats de interés comunitario del municipio, que son su principal atractivo. Tampoco se prevé crear actividad económica cercana a las nuevas urbanizaciones para retener o atraer a población permanente, más allá que la creación de dos nuevos hoteles de temporada ubicados en Els Jonquers y en la zona forestal del Vaixell.

El problema de conseguir oferta de vivienda asequible requiere voluntad política y cambios estructurales en los planeamientos municipales para que la Generalitat no permita construir en entornos alejados de los núcleos o lejos de los servicios públicos (escuelas, centros sanitarios, equipamientos deportivos, hogares de jubilados, polivalentes, transporte público, etc), comercios de primera necesidad (farmacias, etc), comercios de primera necesidad (farmacias) puestos de trabajo todo el año (comercio, industria, oficinas, etc) incumpliendo la Ley 9/2003 de la movilidad y la Ley 2/2002 de urbanismo. 

Además, la Generalitat y los ayuntamientos deben promover la vivienda de protección como vienen obligados por la ley de urbanismo en un 30%, y podría también prever en las reservas de suelo que recibe con el aprovechamiento urbanístico del 15%. Por ejemplo, en 2022 en la provincia de Barcelona se perdió el 50% de viviendas protegidas, mientras que en los 22 municipios del litoral gerundense, los planeamientos todavía prevén la construcción de 40.000 nuevas viviendas, la mayoría en entornos naturales alejados de los núcleos urbanos donde es inviable la primera residencia y que por tanto serán viviendas secundarias que con esta normativa, no se podrán alquilar turísticamente. 

Este decreto ley no solucionará el problema de falta de vivienda y provocará un empobrecimiento de los municipios, un deterioro del parque edificado y un impacto ambiental muy importante por la necesidad de construir nuevas tipologías de alojamiento turístico que sustituyan a la oferta actual, así como una disminución muy considerable del turismo familiar y de proximidad.

Fecha de creación del artículo: 12/12/2023.

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