platja-pals-03

Impacte del decret llei contra els habitatges d’ús turístic

Una mesura en la direcció contrària

Els propers dies, el Parlament votarà la ratificació del Decret llei 3/2023 de mesures contra els habitatges d’ús turístic. La limitació pretén afavorir l’accés a l’habitatge, però l’expropiació d’aquestes habilitacions pot tenir greus impactes ambientals.


Vista aèria de la Platja de Pals, 2022.

Segons l’Idescat, hi ha 2.961 habitatges secundaris al municipi de Pals (74,22% del total), la majoria dels quals es troben a la platja, a més de 7 km del poble, orientats exclusivament a la segona residència, en urbanitzacions sense serveis ni transport públic i, durant la major part de l’any, sense oferta de llocs de treball, condicions que fan inviable que aquests habitatges es puguin transformar en residències habituals. 

En aquests moments no hi ha habitatges de protecció al municipi, i ni l’Ajuntament ni la Generalitat tenen previst construir-ne cap. Tot i que darrerament el municipi ha experimentat una lleugera recuperació demogràfica, encara queden quasi 1.000 habitatges buits i 771 més amb un ús molt baix o esporàdic, ja que, com en molts altres petits municipis a Catalunya, venim de dècades de decreixement, amb un envelliment gradual de la població, com a conseqüència principalment d’una davallada de la natalitat, i pel fet que els joves nascuts a municipis petits, es veuen obligats a anar-se’n a viure a altres municipis més grans, buscant millors oportunitats econòmiques i ofertes de treball.

Si analitzem el planejament urbanístic, l’Ajuntament i la Generalitat preveuen la construcció de més de 700 habitatges de segona residència a 5 noves urbanitzacions i sòls urbanitzats que encara es poden densificar a la Platja de Pals, afectant hàbitats d’interès comunitari de pineda sobre duna de gran importància ambiental i en perill de desaparèixer a Catalunya, lluny del nucli urbà i sense previsió de mesures per millorar el transport públic en aquesta zona, tal i com determina la Llei 9/2003 de la mobilitat, el principi de desenvolupament urbanístic sostenible i la obligació de crear una mobilitat col·lectiva per qualsevol nova urbanització que estableix la Llei d’urbanisme. El Pla General no preveu cap equipament ni servei públic a prop d’aquesta zona, i tampoc preveu crear activitat econòmica al llarg de l’any per retenir o atraure població permanent, més enllà que la creació de dos noves àrees hoteleres de temporada ubicades a una zona inundable d’aiguamolls (a els Jonquers) i a una pineda sobre duna (Duna Gegant).

PDU. En vermell, sòls urbanitzables de segones residències a la Platja de Pals desclassificats pel Pla Director Urbanístic de Sòls no Sostenibles del Litoral Gironí, i en groc sòls urbanitzables que es mantenen com a sòl urbanitzable residencial per segones residències en paratges naturals a la Platja de Pals, que junt amb la densificació dels sòls urbans, es preveu un potencial de 700 noves segones residències i dos noves zones hoteleres.

TAXA TURÍSTICA PEL CONSERVATORI DEL LITORAL I PELS AJUNTAMENTS

Segons la Llei 5/2017 la taxa turística ha de servir per “impulsar el turisme sostenible i la qualitat, la protecció, preservació, recuperació, la millora dels recursos turístics i el desenvolupament d’infraestructures relacionades amb el turisme”. En aquest sentit, SOS Costa Brava i Salvem la Platja de Pals, reclamen a la Generalitat la creació inmediata del Conservatori del Litoral, tal i com determina la Llei 8/2020 del litoral i dedicar el 50% de la taxa turística que ara es queda la Generalitat a aquest Conservatori, amb l’objectiu de revertir al territori una part dels ingressos generats pels visitants, adquirint i preservant els paratges naturals amb més valor ambiental, alliberant-los de la seva urbanització i evitant construir més segones residències.

Segons l’Idescat, l’any 2022, d’aquestes 2.961 segones residències al municipi, 1.362 tenen llicència d’habitatges d’ús turístic, que comptabilitzen l’ús de segona residència amb el lloguer turístic i, com hem vist, 1.771 habitatges no principals estan buits durant tot l’any o amb una intensitat d’ús molt baix o esporàdic. Aquests càlculs es coneixen per la possibilitat que té Idescat actualment d’accedir als consums reals d’electricitat de cada CUP als comptadors intel·ligents instal·lats als habitatges.

Aquest lloguer turístic reverteix als pressupostos municipals amb un increment dels ingressos per una taxa d’escombraries més elevada i l’altre part del 50% de taxa turística que va al municipi.

Aquest augment en la intensitat d’ús de la segona residència amb el lloguer turístic ajuda a l’economia local, desestacionalitzant la temporalitat de l’ús, i millorant la supervivència del petit comerç de proximitat, la restauració i altres serveis al poble, reduint la temporalitat dels llocs de treball locals a aquestes empreses especialitzades que gestionen, rehabiliten i mantenen aquests habitatges, mentre que la resta de segones residències estan buides o només s’utilitzen pel propietari amb molt baixa intensitat o un ús esporàdic, o es lloguen fora de la legalitat sense pagar els corresponents tributs municipals.

Vista aèria de la Platja. © Paisatges Verticals, 2020.

Cal remarcar que majoritàriament els habitatges d’ús turístic a Catalunya estan en mans de propietaris individuals, amb un 86,66%, i només un 13,34% del total de propietaris disposa de més d’un habitatge d’ús turístic, per això no es tracta de grans tenidors, ni tenen capacitat real d’exercir un efecte especulatiu sobre el preu o l’oferta de l’habitatge habitual. Això és així perquè els propietaris a Catalunya habitualment han comprat una segona residència per utilitzar-la esporàdicament als municipis turístics del Pirineu o el litoral per les seves vacances familiars, i la resta de l’any, el propietari aprofita per llogar-la.

IMPACTE AMBIENTAL DEL DECRET LLEI

La propera setmana el Parlament votarà la ratificació del Decret llei 3/2023, de mesures urgents contra els habitatges d’ús turístic. Si finalment s’acaba aprovant la normativa tal i com està redactada, l’Ajuntament de Pals i els 262 municipis més turístics de Catalunya es veuran obligats a clausurar els habitatges turístics en menys de 5 anys (9 de novembre de 2028). Es convocarà un concurs garantint la concurrència pública competitiva, prioritzant el propietari que més pagui, reduint l’oferta actual legal d’allotjament turístic que superin la proporció de 10 lloguers turístics per cada 100 habitants. En el cas de Pals, això representa una revocació de la majoria de llicències actuals (de 1.342 a 254), reduint el 82% places (de 7.481 a 1.395), i com tots sabem, això pot afavorir que augmenti la corrupció en els criteris arbitraris de concessió o revocació de llicències a cada municipi, cada 5 anys, que no estableix la llei.

L’argument del Govern per justificar aquesta normativa, és que amb la limitació dels habitatges turístics s’afavorirà l’accés a l’habitatge, perquè molts d’aquests passaran a ser residència habitual, però com tots sabem no serà així perquè s’està incidint sobre una tipologia d’habitatge que és de segona residència. 


Com hem vist, la majoria dels propietaris d’habitatges turístics a Catalunya destinen el seu propi apartament de segona residència a lloguer turístic com a inversió per a obtenir uns rendiments que permetin fer un bon manteniment i rehabilitació d’aquesta propietat i com a ús propi durant uns dies a l’any. Aquest propietari no està interessat a mantenir ocupat la seva propietat de forma permanent durant un mínim de 5 anys. La conclusió és que el deixarà de llogar o bé deixarà de tenir els ingressos per mantenir-lo, reduint el seu manteniment o, malauradament, llogarà el seu habitatge de forma clandestina.

Els entorns construïts ja han transformat els paisatges i els usos agrícoles o forestals i, per tant, reduir-ne el seu ús a que només l’utilitzi el propietari, encara els fa més insostenibles. Per altra banda, el fet que es redueixi l’oferta legal, farà que augmenti la pressió per construir nous hotels i ampliar els càmpings existents, amb un impacte ambiental devastador per urbanitzar més paratges naturals, projectes del tot insostenibles.

Imatge àrea Pals
Vista aèria de la Platja de Pals i part de Begur. © Paisatges Verticals, 2020.

Segons un estudi que s’ha portat a terme pel Dr. Pablo Muñoz Gallego, Catedràtic de la Universitat de Salamanca els darrers anys, el 75,3% són vacances en família, i el 53,9% dels usuaris d’habitatges turístics a Catalunya són catalans, un 10,1% de la Comunitat Valenciana, un 6,6% d’Andalusia i una gran majoria de la resta són espanyols i francesos, i aquesta tendència s’ha mantingut constant els darrers anys de l’estudi. El fet que es revoquin la majoria de llicències de lloguers turístics farà que aquestes famílies catalanes, hagin d’anar de vacances fora de Catalunya, a destins més allunyats dels llocs de residència, provocant un greu impacte ambiental.

Com diu l’estudi, moltes d’aquestes famílies no estan disposades a utilitzar altres tipus d’allotjament com hotels ni campings, senzillament aniran a altres destins fora de Catalunya, provocant un impacte econòmic en aquests municipis.

Si analitzem els 22 municipis de la Costa Brava, l’any 2022 hi havia 134.346 habitatges de segona residència, dels quals 46.134 han estat buits tot l’any i 53.073 tenen un ús molt baix o esporàdic. De totes aquestes segones residències, només 36.777 tenen habilitació per poder realitzar un lloguer turístic que, com hem vist, en la seva majoria (86,66%) pertanyen a un únic propietari (31.871 HUTs), famílies que utilitzen la seva segona residència uns dies per les seves vacances i la lloguen. La normativa preveu unes reduccions desiguals per alguns municipis turístics, de fins a 17.000 HUTs (88.306 places), llicències que els ajuntaments hauran d’expropiar sense cap indemnització prevista per la llei, pel sol fet de deixar-les transitòriament sense clausurar durant 5 anys.

A molts municipis de la Costa Brava els suposa perdre entre el 50% i 85% de l’oferta, just en aquells que tenen menys població i demanda d’habitatge habitual i més proporció de segones residències: Roses perdrà el 62% (2.933 HUTs), Castelló d’Empúries el 68% (2.021), L’Escala el 69% (2.108), Castell-Platja d’Aro el 59% (1.390), Begur el 76% (1.234), Llançà el 71% (1.078), Port de la Selva el 84% (més de 490), Cadaqués el 71% (716), Torroella 52% (1.350) i Calonge i Sant Antoni (1.126), sabent que tots aquests muncipis tenen molt poca oferta hotelera. 

Taula 1: Habitatges principals, buits, d’intensitat d’ús molt baix o esporàdic, habitatges no principals, HUTs, places d’HUTs, i variació d’HUTs a la Costa Brava (segons Idescat, 2021-2022)

Contradictòriament, on realment hi ha problemes d’accés a l’habitatge, amb el mercat de lloguer tensionat, que són les zones més cèntriques o ben comunicades, amb més serveis públics, densitat de població, oferta de llocs de treball, atracció i demanda d’habitatge habitual, el decret permet augmentar el nombre d’habitatges turístics, com Blanes (2.786 HUTs més), Lloret de Mar (634), Palamós (290) o Sant Feliu de Guíxols (1.139).

La mateixa contradicció la tenim a altres ciutats amb més població on es podran obrir més HUTs com Girona (10.000 HUTs més), Figueres (4.500) o Barcelona (155.000) en comptes d’afavorir l’economia dels pobles petits. La realitat social, econòmica i la problemàtica de manca d’habitatge assequible és totalment diferent a cada ciutat i a cada barri o zona. I per tant, no es poden aplicar les mateixes mesures perquè són realitats que no són comparables. 

Per altra banda, tots els municipis amb el mercat de lloguer tensionat ja disposen d’una normativa municipal que els regula, com el cas de Lloret de Mar, Castell-Platja d’Aro, Girona o Barcelona. En aquest darrer cas, va ser el primer municipi on, des de l’any 2004, es va prohibir l’obertura de nous habitatges turístic a Ciutat Vella (on només hi ha 500 HUTs actius per una població de 105.000 habitants) i, des de fa 8 anys, la prohibició s’estengué a la resta de la ciutat. Per aquest motiu, el número d’habitatges amb lloguer turístic s’ha anat reduint de forma constant els darrers 8 anys, quedant una proporció inferior al 1% del total dels habitatges.

Les conseqüències econòmiques i l’impacte en tots els sectors econòmics d’aquests municipis, especialment al petit comerç, la restauració i altres serveis, pot ser devastador, ja que segons diferents estudis es calcula que, a diferència dels hotels o càmpings, els usuaris d’habitatges turístics gasten un 74,3% de la despesa (1.969 milions d’euros) en compres i serveis com comerços de proximitat, activitats culturals i esportives, gastronomia, excursions o oci, i només un 25,7% de la despesa en lloguer. Es preveu que pot representar que només a la Costa Brava deixaran de visitar-nos més de 500.000 turistes i s’hagin d’acomiadar més de 5.550 treballadors directes i 4.900 indirectes, només als 22 municipis de la Costa Brava. Ens aboquem a un empobriment general i tancament de molts negocis.

Segons un estudi publicat per Federatur, hi ha 26.291 treballadors directes i 25.500 indirectes en aquest sector, amb contractes indefinits que ara quedaran precaritzats per aquesta normativa amb llicències revocades cada 5 anys. Es preveuen desenes de milers d’acomiadaments a tot Catalunya i 80.000 petits propietaris veuran expropiades les seves llicències sense cap indemnització, amb un enorme impacte i precarització del mercat laboral i la qualitat de l’oferta. És previsible una devallada en la qualitat i professionalizació d’aquest tipus l’allotjament, que representa el 46,43% de totes les places a Catalunya, que s’acabarà deteriorant per manca de reinversió en manteniment, amb una activitat que només preveu funcionar a precari.

50.000 NOVES SEGONES RESIDÈNCIES A LA COSTA BRAVA

Vista aèria de l’hàbitat d’interès comunitari prioritari de pinedes sobre dunes (HIC*) únic a tot Catalunya i en perill per les futures urbanitzacions de Paratge Rodors, Rodors 1, 2 i 3, Duna Gegant, Interpals i Pineda de Pals. En vermell, la superfície d’aquestes grans zones en risc. © Paisatges Verticals, 2020.

Als 22 municipis del litoral gironí, encara hi ha un potencial de construcció d’entre 40.000 i 50.000 noves segones residències, en entorns naturals i allunyats dels nuclis urbans on és inviable la primera residència i, amb aquesta normativa, no es podran llogar turísticament. A més, el potencial de tota la zona de la Costa Brava entre les comarques del Baix i Alt Empordà i la Selva marítima, es pot arribar a les 75.000. 

El problema d’aconseguir oferta d’habitatge assequible requereix voluntat política i canvis estructurals en els planejaments municipals perquè la Generalitat no permeti construir més segones residències en entorns naturals allunyats dels pobles, en urbanitzacions sense serveis públics (escoles, centres sanitaris, equipaments esportius, llars de jubilats, polivalents, serveis municipals, transport, etc), comerços de primera necessitat (farmàcies, alimentació, etc), o activitat econòmica que pugui generar oferta de llocs de treball (comerç, indústria, sector primari, oficines, etc) incumplint les lleis d’urbanisme i mobilitat. 

A més, la Generalitat i els ajuntaments han de promoure l’habitatge de protecció com venen obligats per la llei d’urbanisme en un 30%, i podria també preveure a les reserves de sòl que reb amb l’aprofitament urbanístic del 15%. Per exemple, l’any 2022 es va perdre el 50% d’habitatges protegits a la província de Barcelona.

Aquest decret llei no solucionarà res i provocarà un empobriment de la població local, un deteriorament del parc edificat i un impacte ambiental devastador per la necessitat de construir noves tipologies d’allotjament turístic que substitueixin l’oferta actual i una disminució del turisme familiar de proximitat.


Data de creació de l’article: 12/12/2023.

NO ABAIXEM LA GUÀRDIA

Necessitem el teu suport per poder continuar defensant i alertant sobre les diverses amenaces que tenen lloc a la Platja de Pals.

T’ha agradat aquest article? Estigues al corrent de l’actualitat amb el nostre butlletí, subscriu-te aquí.

Comparteix l’article

CA