platja-pals-03

Impacte del decret llei contra els habitatges d’ús turístic

Una mesura en la direcció contrària

El Parlament ha votat la ratificació del Decret llei 3/2023 de mesures contra els habitatges d’ús turístic. La limitació pretén afavorir l’accés a l’habitatge, però l’expropiació d’aquestes habilitacions pot tenir greus impactes ambientals.


Vista aèria de la Platja de Pals, 2022.

Segons l’Idescat, l’any 2022 hi havia 2.961 habitatges secundaris al municipi de Pals, que representen el 74,22% de tot l’habitatge existent al municipi, i es troben en la seva majoria a 7 km del poble en urbanitzacions properes a la platja, sense serveis ni transport públic, i amb una oferta de llocs de treball reduïda i estacional, condicions que fan que aquests habitatges no es puguin convertir en residències habituals.

Actualment l’Idescat pot accedir a la lectura dels consums reals d’electricitat de cadascun dels habitatges de forma remota, i s’ha pogut comprovar que, tot i que darrerament el municipi ha experimentat una lleugera recuperació demogràfica, encara queden 981 habitatges buits tot l’any (no s’utilitzen ningún dia) i 771 més tenen un ús molt baix o esporàdic. La majoria dels municipis petits que hi ha a Catalunya, venen de dècades de decreixement de la seva població, amb un envelliment gradual, com a conseqüència d’una baixa natalitat, i pel fet que els joves es veuen obligats a anar-se’n a viure a altres municipis més grans, amb millors millors ofertes de treball i oportunitats. Per altre banda, en aquests moments no hi ha habitatge de protecció destinat a la gent jove, i no hi ha previsió que en construeixin els propers anys al municipi, com passa a la majoria de petits municipis.

De tots aquests habitatges secundaris, només 1.362 tenen llicència d’habitatge d’ús turístic (HUTs), tot i que hi ha llicències que mai s’han utilitzat.

Un 86,66% dels HUTs a Catalunya són de propietaris individuals, que comptabilitzen el lloguer turístic amb la utilització d’aquest habitatge com a segona residència per les pròpies vacances, i només un 13,34% dels propietaris disposa de més d’un habitatge turístic. Això és així perquè la majoria de propietaris d’HUTs a Catalunya compren la seva segona residència a municipis turístics del Pirineu i el litoral per utilitzar-la esporàdicament per les seves vacances, i la resta del temps, l’aprofiten per llogar, per aquest motiu els propietaris no són grans tenidors, ni tenen capacitat real d’exercir un efecte especulatiu sobre el preu o l’oferta de l’habitatge habitual, perque en la seva majoria són segones residències que en cap cas passaran al lloguer permanent.

El lloguer turístic de la segona residència augmenta la intensitat d’ús dels habitatges secundaris, ajudant a l’economia local, desestacionalitzant la temporalitat del seu ús, i millorant la supervivència del comerç de proximitat, la restauració i altres serveis als pobles, reduint també la temporalitat dels llocs de treball locals, com també de les empreses especialitzades que gestionen, rehabiliten o mantenen aquests habitatges, i milloren de forma molt important la recaudació d’impostos municipals com la taxa turística, mentre que la majoria d’habitatges secundaris sense aquesta llicència estan buits o només s’utilitzen pel propietari amb molt baixa intensitat o un ús esporàdic, o simplement es lloguen per dies fora de la legalitat.

Actualment, el 50% de tota la taxa turística que es recauda de les estades als allotjaments turístics d’un municipi retorna als ajuntaments i per tant són un clar benefici especialment pels municipis petits, mentre que l’altre 50% es destina a projectes de la Generalitat. Però segons la llei 5/2017, aquesta taxa es va crear per “impulsar el turisme sostenible i la qualitat, la protecció, preservació, recuperació, la millora dels recursos turístics i el desenvolupament d’infraestructures relacionades amb el turisme”. Per aquest motiu, diferents entitats reclamen que la Generalitat destini el seu 50% a la protecció del principal recurs turístic d’aquests municipis al litoral que són els darrers paratges naturals, a través del Conservatori del Litoral, segons la Llei 8/2020 del litoral.

Vista aèria de la Platja. © Paisatges Verticals, 2020.

IMPACTE AMBIENTAL DEL DECRET LLEI

El 7 de novembre el Parlament ha votat la ratificació del Decret llei 3/2023, de mesures urgents contra els habitatges d’ús turístic. Amb aquesta normativa, 264 municipis a Catalunya com Pals es veuran obligats a clausurar els habitatges turístics en menys de 5 anys, abans del 7 de novembre de 2028. Es preveu convocar un concurs garantint la concurrència pública competitiva, prioritzant el propietari que més diners pagui, reduint l’oferta actual legal d’allotjament turístic que superi la proporció de 10 lloguers turístics per cada 100 habitants. En el cas de Pals, això representa una revocació de la majoria de llicències (de 1.342 a 254), reduint el 82% places de 7.481 a 1.395, és a dir més de 6.000 places d’allotjament turístic. Això pot afavorir que augmenti l’arbitrarietat a l’hora de decidir la concessió, renovació o revocació cada 5 anys de les llicències a cada municipi.

L’argument del Govern per justificar aquesta normativa, és que amb la limitació dels habitatges turístics s’afavorirà l’accés a l’habitatge, perquè molts d’aquests passaran a ser residència habitual, però no serà així perquè s’està incidint sobre una tipologia d’habitatge que és de segona residència. 


Com hem vist, la majoria de propietaris d’habitatges turístics a Catalunya destinen el seva pròpia segona residència al lloguer turístic com a inversió per a obtenir uns rendiments que permetin fer un bon manteniment i rehabilitació d’aquesta propietat i com a ús propi durant uns dies l’any. Aquest propietari no està interessat a mantenir ocupada la seva segona residència de forma permanent amb un contracte de 5 anys perquè també la utilitzen durant les seves vacances. La conclusió és que el deixarà de llogar o bé deixarà de tenir els ingressos per mantenir-la o, malauradament, llogarà el seu habitatge secundari de forma clandestina.

Els entorns construïts ja han transformat els paisatges rústics i naturals i, per tant, reduir l’ús a que només l’utilitzi el propietari sense poder-lo llogar, és més insostenibles. Per altra banda, el fet que es redueixi l’oferta legal, farà que augmenti la pressió per construir noves tipologies d’allotjament, creant noves necessitats de creixement urbanístic.

Per tot això, és important mantenir l’oferta actual de qualsevol modalitat d’allotjament turístic existent que hi hagi a un municipi, ja que qualsevol disminució en l’oferta de places sense que en disminueixi la demanda comportarà un increment de la necessitat de construir i urbanitzar eliminant paratges naturals que, com hem dit, són el principal recurs turístic d’un municipi.

Imatge àrea Pals
Vista aèria de la Platja de Pals i part de Begur. © Paisatges Verticals, 2020.

Segons un estudi que s’ha portat a terme pel Dr. Pablo Muñoz Gallego, Catedràtic de la Universitat de Salamanca els darrers anys, el 75,3% són vacances en família, i el 53,9% dels usuaris d’habitatges turístics a Catalunya són catalans, un 10,1% de la Comunitat Valenciana, un 6,6% d’Andalusia i una gran majoria de la resta són espanyols i francesos, i aquesta tendència s’ha mantingut constant els darrers anys de l’estudi.

El fet que es revoquin la majoria de llicències de lloguers turístics farà que aquestes famílies catalanes, hagin d’anar de vacances fora de Catalunya, a destins més allunyats dels llocs de residència, ja que moltes d’aquestes famílies no estan disposades a utilitzar altres tipus d’allotjament, i senzillament aniran a altres destins fora de Catalunya, provocant un impacte econòmic i ambiental.

Si analitzem els 22 municipis de la Costa Brava, l’any 2022 hi havia 134.346 habitatges de segona residència, dels quals 46.134 han estat buits tot l’any i 53.073 amb un ús molt baix o esporàdic. De totes aquestes segones residències, només 36.777 tenen habilitació per poder realitzar un lloguer turístic que, com hem vist, en el 86,66% pertanyen a propietaris individuals (31.871 HUTs), que utilitzen la seva segona residència uns dies per les seves vacances i la lloguen la resta del temps. La normativa preveu unes reduccions desiguals pels municipis turístics, de fins a 17.000 HUTs (88.306 places), llicències que els ajuntaments hauran d’expropiar sense indemnització, pel sol fet de deixar-les transitòriament sense clausurar durant 5 anys.

A molts municipis de la Costa Brava els suposa perdre entre el 50% i 85% de l’oferta actual, just els que tenen menys població i demanda d’habitatge habitual i més proporció de segones residències que no passaran al mercat de lloguer de llarga duració: Roses perdrà el 62% (2.933 HUTs), Castelló d’Empúries el 68% (2.021), L’Escala el 69% (2.108), Castell-Platja d’Aro el 59% (1.390), Begur el 76% (1.234), Llançà el 71% (1.078), Port de la Selva el 84% (més de 490), Cadaqués el 71% (716), Torroella 52% (1.350) i Calonge i Sant Antoni (1.126), muncipis amb una baixa oferta hotelera. 

Taula 1: Habitatges principals, buits, d’intensitat d’ús molt baix, habitatges no principals, HUTs, places d’HUTs i variació d’HUTs a la Costa Brava (segons Idescat, 2021-2022)

Contradictòriament, els municipis amb el mercat de lloguer tensionat, que són les zones més cèntriques o ben comunicades, amb més serveis públics, densitat de població, oferta de llocs de treball, atracció i demanda d’habitatge habitual, el decret permet augmentar el nombre d’habitatges turístics, com Blanes (2.786 HUTs més), Lloret de Mar (634), Palamós (290) o Sant Feliu de Guíxols (1.139).

A altres ciutats amb més població es podran obrir més HUTs com Girona (10.000 HUTs més), Figueres (4.500) o Barcelona (155.000). La realitat social, econòmica i la problemàtica de manca d’habitatge assequible és totalment diferent a cada ciutat i a cada barri o zona, per tant, no es poden aplicar les mateixes mesures a tots els municipis o zones perquè són realitats que no són comparables. 

Per altra banda, la majoria de municipis amb el mercat de lloguer tensionat ja disposen d’una normativa municipal que els regula, com el cas de Lloret de Mar, Castell-Platja d’Aro (2023), Girona (2023) o Barcelona (2005). En aquest darrer cas, va ser el primer municipi on, des de l’any 2005, es va prohibir l’obertura de nous habitatges turístic a Ciutat Vella (on només hi ha 600 HUTs actius per una població de 105.000 habitants) i, des de fa 8 anys amb el PEUAT, la prohibició s’estengué a la resta de la ciutat. Per aquest motiu, el número d’habitatges amb lloguer turístic s’ha anat reduint de forma constant els darrers 8 anys, quedant una proporció inferior al 1% del total dels habitatges.

L’impacte en diferents sectors econòmics d’aquests municipis, especialment al petit comerç, la restauració i altres serveis, pot ser devastador, ja que segons diferents estudis es calcula que, a diferència d’altres tipologies d’allotjament turístic, els usuaris gasten un 74,3% de la despesa (1.969 milions d’euros) en compres i serveis com comerços de proximitat, activitats culturals i esportives, gastronomia, excursions i oci, i només un 25,7% de la despesa en lloguer. Es preveu que pot representar que només a la Costa Brava deixaran de visitar-nos més de 500.000 turistes i s’hagin d’acomiadar més de 5.550 treballadors directes i 4.900 indirectes a la Costa Brava. Ens aboquem a un empobriment general i tancament de molts negocis.

Segons un estudi publicat per Federatur, hi ha 26.291 treballadors directes i 25.500 indirectes en aquest sector, amb contractes que ara quedaran precaritzats per aquesta normativa amb llicències revocades cada 5 anys. Es preveuen milers d’acomiadaments a tot Catalunya i 80.000 petits propietaris veuran el tancament d’aquesta activitat sense cap indemnització, amb un enorme impacte i precarització de la qualitat de l’oferta. És previsible una devallada en la qualitat i professionalizació d’aquest tipus l’allotjament, que representa el 46,43% de l’oferta de places a Catalunya, que s’acabarà deteriorant per manca de reinversió amb una activitat precària.

POLÍTIQUES D’HABITATGE A LA COSTA BRAVA

Vista aèria de l’hàbitat d’interès comunitari prioritari de pinedes sobre dunes (HIC*) en perill per les futures urbanitzacions de Paratge Rodors, Rodors 1, 2 i 3, Duna Gegant, Interpals i Pineda de Pals. © Paisatges Verticals, 2020.

Si analitzem el planejament urbanístic del municipi de Pals, es preveu la construcció de prop de 700 nous habitatges els propers anys, pero com passa a la majoria de municipis, molts d’aquests habitatges estaran ubicats en noves urbanitzacions sense transport públic, allunyades del nucli urbà i dels serveis públics, afectant els darrers hàbitats d’interès comunitari del municipi, que són el seu principal atractiu. Tampoc es preveu crear activitat econòmica propera a les noves urbanitzacions per retenir o atraure població permanent, més enllà que la creació de dos nous hotels de temporada ubicats als Jonquers i a la pineda del Vaixell.

El problema d’aconseguir oferta d’habitatge assequible requereix voluntat política i canvis estructurals en els planejaments municipals perquè la Generalitat no permeti construir en entorns allunyats dels nuclis o lluny dels serveis públics (escoles, centres sanitaris, equipaments esportius, llars de jubilats, polivalents, transport públic, etc), comerços de primera necessitat (farmàcies, alimentació, etc), o inexistència d’activitat econòmica que pugui generar oferta de llocs de treball tot l’any (comerç, indústria, oficines, etc) incumplint la Llei 9/2003 de la mobilitat i la Llei 2/2002 d’urbanisme

A més, la Generalitat i els ajuntaments han de promoure l’habitatge de protecció com venen obligats per la llei d’urbanisme en un 30%, i podria també preveure a les reserves de sòl que reb amb l’aprofitament urbanístic del 15%. Per exemple, l’any 2022 a la província de Barcelona es va perdre el 50% d’habitatges protegits, mentre que als 22 municipis del litoral gironí, els planejaments encara preveuen la construcció de 40.000 nous habitatges, la majoria en entorns naturals allunyats dels nuclis urbans on és inviable la primera residència i que per tant seran habitatges secundaris que amb aquesta normativa, no es podran llogar turísticament

Aquest decret llei no solucionarà el problema de manca d’habitatge i provocarà un empobriment dels municipis, un deteriorament del parc edificat i un impacte ambiental molt important per la necessitat de construir noves tipologies d’allotjament turístic que substitueixin l’oferta actual, així com una disminució molt considerable del turisme familiar i de proximitat.

PDU. En vermell, sòls urbanitzables desclassificats pel PDU de Sòls no Sostenibles, i en groc sòls urbanitzables que es mantenen com a sòl urbanitzable residencial a la Platja de Pals, amb 700 nous habitatges i 2 nous hotels.

Data de creació de l’article: 12/12/2023.

NO ABAIXEM LA GUÀRDIA

Necessitem el teu suport per poder continuar defensant i alertant sobre les diverses amenaces que tenen lloc a la Platja de Pals.

T’ha agradat aquest article? Estigues al corrent de l’actualitat amb el nostre butlletí, subscriu-te aquí.

Comparteix l’article

CA